Receita Federal esclarece tributação na venda de imóveis reclassificados no lucro presumido
A Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, tratando da tributação da venda de imóveis por pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido.
O entendimento esclarece que, quando o imóvel foi originalmente destinado ao ativo não circulante imobilizado, a receita obtida com sua venda deve ser submetida à apuração de ganho de capital para fins de IRPJ e CSLL, ainda que o bem tenha sido posteriormente reclassificado contabilmente em razão de alteração do objeto social da empresa.
A orientação é relevante para empresas que atuam com compra e venda de imóveis, holdings patrimoniais e estruturas societárias que realizam reorganizações ou reclassificações contábeis envolvendo bens imóveis.
A Solução de Consulta reforça que a simples reclassificação patrimonial do imóvel não altera, por si só, a natureza tributária da operação. Assim, se o bem foi originalmente registrado como ativo não circulante imobilizado, sua venda não deve ser tratada automaticamente como receita operacional comum sujeita aos percentuais de presunção do lucro presumido.
Na prática, a Receita Federal indica que a operação deve ser analisada a partir da destinação original do imóvel e não apenas da classificação contábil existente no momento da venda. Isso significa que empresas que alteram seu objeto social para incluir atividade imobiliária ou transferem imóveis do imobilizado para estoque precisam avaliar cuidadosamente os efeitos fiscais dessa movimentação.
O principal impacto está na forma de apuração do IRPJ e da CSLL. Quando a venda é tratada como ganho de capital, a tributação pode ser significativamente diferente daquela aplicável à receita bruta da atividade imobiliária no lucro presumido. Por isso, a decisão exige atenção de empresas patrimoniais, holdings familiares, incorporadoras, administradoras de bens próprios e grupos empresariais que pretendem reorganizar ou vender imóveis registrados anteriormente no ativo imobilizado.
Também há reflexo direto nos controles contábeis e fiscais. A empresa deve manter documentação adequada sobre a origem do imóvel, sua finalidade inicial, os motivos da reclassificação, a alteração do objeto social e a forma de apuração adotada na venda. A ausência de suporte documental pode aumentar o risco de questionamento fiscal.
A Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 reforça a necessidade de cautela na venda de imóveis por empresas do lucro presumido, especialmente quando os bens já estiveram registrados no ativo não circulante imobilizado.
O entendimento da Receita Federal evidencia que reclassificações contábeis e alterações no objeto social não são suficientes, isoladamente, para modificar o tratamento tributário da operação. Empresas que possuem imóveis em estruturas patrimoniais ou societárias devem revisar previamente a natureza contábil e fiscal desses bens antes de realizar vendas, reorganizações ou alterações societárias envolvendo patrimônio imobiliário.
