Solução de Consulta esclarece regras para créditos de PIS e Cofins sobre depreciação de imóveis
A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 144, de 10 de agosto de 2026, publicada no Diário Oficial da União em 13 de agosto, esclareceu as condições para utilização do regime de antecipação do desconto de créditos de PIS/Pasep e Cofins calculados sobre encargos de depreciação de edificações.
O entendimento é especialmente relevante para empreendimentos que possuem imóveis com diferentes destinações, como shopping centers, pois diferencia as áreas destinadas à locação daquelas efetivamente utilizadas na prestação de serviços.
Segundo a Receita Federal, o regime previsto no art. 6º da Lei nº 11.488/2007 não se aplica às edificações destinadas à locação de bens imóveis.
A conclusão decorre da distinção, para fins tributários, entre a atividade de locação e a prestação de serviços. Assim, a simples disponibilização de espaços para locação não permite, por si só, a aplicação do regime de antecipação dos créditos sobre os encargos de depreciação.
O entendimento possui especial relevância para empreendimentos cuja atividade preponderante seja a locação de espaços comerciais, como os shopping centers.
A Receita Federal, contudo, reconheceu que o regime especial poderá ser aplicado a áreas específicas e devidamente delimitadas da edificação que sejam efetivamente utilizadas como estrutura operacional para a prestação de serviços pela própria empresa.
Nessas situações, a área deverá estar vinculada à atividade de prestação de serviços e integrada ao ativo imobilizado da prestadora.
Isso significa que uma mesma edificação pode demandar uma análise individualizada de suas áreas, considerando a utilização efetivamente atribuída a cada espaço.
A interpretação alcança tanto o PIS/Pasep quanto a Cofins, no regime de não cumulatividade.
A legislação permite, em determinadas situações, o desconto de créditos calculados sobre os encargos de depreciação de edificações utilizadas nas atividades da empresa.
No caso analisado, a Receita Federal destacou que a atividade principal do shopping center é a locação de espaços comerciais. Dessa forma, ainda que o empreendimento ofereça determinados serviços aos lojistas ou possua contratos com características específicas, a edificação destinada à locação não se enquadra, por si só, no regime de antecipação.
Quando houver uma área efetivamente utilizada na prestação de serviços e atendidos os requisitos do regime especial, a antecipação poderá incidir sobre o saldo remanescente a depreciar.
Após 24 meses, essa área será considerada integralmente depreciada para fins de apuração dos créditos, enquanto as demais áreas da edificação permanecerão submetidas à regra geral de depreciação.
A diferenciação é relevante porque impede que toda a edificação seja tratada de forma uniforme quando existirem utilizações distintas dentro do mesmo empreendimento.
A Solução de Consulta Cosit nº 144/2026 reforça a necessidade de uma análise individualizada dos imóveis utilizados pelas empresas.
Para empreendimentos que possuem áreas destinadas simultaneamente à locação e à prestação de serviços, não basta considerar a atividade geral desenvolvida pela empresa. É necessário identificar a finalidade de cada área, sua utilização efetiva, sua integração ao ativo imobilizado e sua vinculação às atividades que possibilitam a apropriação dos créditos.
Nesse contexto, empresas que utilizam créditos de PIS/Pasep e Cofins sobre depreciação devem revisar os critérios utilizados na identificação dos imóveis e das respectivas áreas, especialmente quando houver utilização mista.
A adequada segregação das áreas e a manutenção de documentação que demonstre sua efetiva utilização tornam-se elementos importantes para a segurança da apuração dos créditos.
O entendimento da Receita Federal estabelece um importante parâmetro para empresas que possuem edificações em seu ativo imobilizado: a possibilidade de antecipação dos créditos não decorre simplesmente da propriedade do imóvel ou da existência de atividades relacionadas ao empreendimento.
É necessário verificar se a área está efetivamente vinculada à prestação de serviços e se os demais requisitos previstos na legislação estão presentes.
A Solução de Consulta Cosit nº 144/2026, portanto, deve ser considerada na revisão dos procedimentos fiscais relacionados aos créditos de PIS/Pasep e Cofins sobre depreciação de edificações, principalmente em empreendimentos que apresentam diferentes destinações para seus espaços.
Fonte: Fenacom
