Receita esclarece que isenção de IR sobre ganho de capital não vale para construção de imóvel
O entendimento consta da Solução de Consulta Cosit nº 108/2026, que analisou a aplicação do art. 39 da Lei nº 11.196/2005.
A orientação também afasta a isenção quando o valor da venda for destinado à quitação total ou parcial de financiamento contratado para construção de imóvel.
A legislação prevê isenção do IRPF sobre o ganho de capital obtido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóvel residencial, desde que o produto da venda seja aplicado, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel residencial localizado no país.
A Solução de Consulta reforça que o benefício é restrito à aquisição de imóvel residencial, não alcançando gastos com construção, continuidade de obra, benfeitorias, reformas ou quitação de financiamento vinculado à construção.
Na prática, há diferença relevante entre adquirir um imóvel residencial em construção ou na planta e utilizar os recursos para construir imóvel próprio.
A aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta pode se enquadrar na hipótese de isenção, desde que observadas as demais condições legais. Já o uso dos recursos para construir residência em terreno próprio, finalizar obra, realizar benfeitorias ou quitar financiamento de construção não permite o aproveitamento da isenção.
A Receita também esclareceu que, se parte do valor da venda for usada para aquisição de imóvel residencial em construção e outra parte for usada para construção do imóvel, a tributação do ganho de capital deverá ocorrer proporcionalmente à parcela destinada à construção.
O entendimento é relevante para pessoas físicas que vendem imóveis residenciais e pretendem utilizar os recursos em novos projetos imobiliários, especialmente em operações envolvendo compra de terreno, construção de casa, imóveis na planta, financiamento de obra ou regularização patrimonial.
O ponto de atenção é que a destinação econômica dos recursos precisa ser analisada com cuidado. Embora o objetivo final possa ser a obtenção de nova moradia, a Receita diferencia aquisição de imóvel residencial de construção de imóvel.
Para contribuintes, contadores e consultores, a orientação exige atenção no preenchimento do programa de ganho de capital, na declaração de ajuste anual e na documentação comprobatória da operação.
Também é recomendável avaliar previamente contratos, escrituras, financiamento, cronograma de pagamentos, destinação dos recursos e natureza jurídica da operação, para evitar uso indevido da isenção e posterior cobrança de imposto, juros e multa.
Fonte: Fenacon
