Reforma Tributária e Cadastramento Único (CIB) aumentam cerco fiscal sobre o uso gratuito de imóveis em holdings familiares

A regulamentação do IVA Dual (IBS e CBS) pela Lei Complementar nº 214/2025 trouxe novas variáveis de risco fiscal para a estruturação de holdings patrimoniais familiares que abrigam imóveis de uso residencial ou recreativo dos sócios. A cessão gratuita desses ativos passou a exigir rigorosa análise do histórico de apropriação de créditos tributários, enquanto a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) proverá a Receita Federal e as administrações tributárias de ferramentas automatizadas para cruzar dados operacionais e autuar a fruição indevida de patrimônio social.

A integração de bens de uso pessoal (como residências e casas de veraneio) no ativo de holdings imobiliárias sempre apresentou pontos de vulnerabilidade sob a ótica do IRPJ e da CSLL (discussão sobre receitas presumidas de aluguel e desvio de finalidade). Contudo, a LC 214/2025 e os novos mecanismos digitais de controle fiscal reconfiguram esse cenário:

• Tributação da Cessão Gratuita pelo IBS/CBS (LC 214/2025): A incidência dos novos tributos sobre a cessão gratuita de imóvel da holding ao sócio (partes relacionadas) não é automática, mas depende da cadeia antecedente de créditos. Se o imóvel ingressou por integralização de capital realizada por pessoa física sem a geração de créditos tributários para a sociedade, a cessão gratuita afasta a cobrança de IBS/CBS. Por outro lado, caso o bem tenha sido adquirido comercialmente com apropriação de créditos do IVA pela holding, a cessão a sócio ou familiar será equiparada a uma operação onerosa de locação/prestação de serviço, atraindo a tributação do IBS e da CBS.

• Reflexos em IRPJ/CSLL e Distribuição Disfarçada de Lucros: Independentemente do IVA, a cessão não onerosa de ativos da pessoa jurídica para fruição de seus sócios configura desvio do objeto social. Sob a ótica do IRPJ/CSLL, permanece o risco de a Receita Federal arbitrar receitas locatícias e caracterizar o benefício como Distribuição Disfarçada de Lucros (DDL) ou rendimento tributável na pessoa física beneficiária.

• O Impacto do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): Criado para uniformizar a identificação de imóveis urbanos e rurais em todo o território nacional (funcionando como um “CPF do Imóvel”), o CIB integrará dados de cartórios de imóveis, prefeituras (IPTU), concessionárias de serviços públicos (água e energia) e órgãos estaduais/federais. O cruzamento das informações dos titulares no CIB com os comprovantes de consumo e o Domicílio Eletrônico do Contribuinte (DeC) permitirá identificar residências de sócios mantidas sob CNPJs com extrema facilidade.

• Cessão entre Pessoas Físicas: No âmbito da pessoa física, o empréstimo gratuito de imóvel a terceiros que não sejam parentes em primeiro grau já possui previsão legal para arbitramento de aluguel presuntivo pela Receita Federal. A integração de dados pelo CIB promete intensificar significativamente a malha fina sobre essas operações a partir da fase de transição da Reforma.

A conjunção das regras da LC 214/2025 com o monitoramento estruturado via CIB consolida o entendimento de que imóveis de uso estritamente pessoal e familiar devem ser mantidos fora da pessoa jurídica. A constituição de holdings imobiliárias e patrimoniais deve ser reservada a ativos com efetiva vocação econômica e propósito negocial (arrendamento, locação comercial ou venda). Para as estruturas já vigentes, recomenda-se realizar uma auditoria urgente do acervo imobiliário e do histórico de créditos, avaliando a descapitalização/restituição de imóveis residenciais aos sócios antes do início efetivo da cobrança e das rotinas digitais do CIB.

FONTE: VALOR ECONÔMICO